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一線及二線樓市是什么小陽天?

信息來源: 金融投資報   時間: 2019-04-06

  對于中國的房地產市場,市場的任何風吹草動都會引起媒體極大的關注,有時候即使是市場微小的變化,都可能引發媒體極大的騷動。可不,這幾天先是有媒體報道深圳的房地產市場出現了小陽天,后有報道北京房地產市場也出現了小陽天,再就有媒體報道,國內一線二線城市的房地產市場全面回暖。
  比如,有報道說,北京住建委數據顯示,三月二手房網簽住宅達16051套,這是2018年5月后以來的最高值。這也是2017年“317”調控后,繼2017年4月、2018年5月后第三個超過1.6萬套二手房住宅成交的月份。又有報道說,Wind數據顯示,在房地產調控政策有所放松的情況下,近期一線城市的房地產市場成交回升,房地產市場出現回暖跡象,北京、上海、廣州和深圳4個一線城市在3月16日-29日的兩個星期里,商品房成交環比增長了29.9%。又有報道稱,今年以來截至3月29日,一線城市累計成交按年增加30.1%,二手房地產成交則增加31.8%。今年以來,一線城市累計成交面積按年增加41.8%,累計成交總價按年增加8.1%。
  其實,從“317”房地產調控之后,國內房地產市場的繁榮從來就沒有停止過,只不過,“317”之后不斷地從一線城市開始蔓延到二線城市、三線城市、四線城市,甚至一些小鎮。這幾年全國各城市的房地產市場價格幾乎普遍上漲了一遍,只不過房價上漲的時間先后而已。也正是這樣,近幾年一線城市的住房銷售面積當然是有所下降,甚至于急速下降,但是一線城市的房價并沒有因為這種住房銷售面積的下降而向下調整。也就是說,“317”房地產調控政策出臺之后,一線城市房地產的性質根本就沒有改變過。
  特別是,近幾年一線城市住房價格始終保持在不斷上漲態勢下。如果一線城市的住房價格始終是在上漲,這也意味著一線城市的房地產市場在調控的這幾年并沒有出現任何調整,住房銷售面積下降只是暫時的。從2018年的情況就可以看到,以往一線城市的住房銷售總額占全國的比重要達20%,但2018年占比下跌到6%。所以,最近一線城市住房銷售面積增長并非什么大事,也不是什么小陽天,只是在調控這幾年銷售面積基數低的情況下出現增長。但就房價而言,這些報道根本上就不提。實際上,在一個以投機炒作的住房市場(如果住房的銷售量急劇下降而房價不下跌,這種房地產市場一定是一個投機炒作為主導的市場),如果出現住房銷售面積快速增長,這也意味著房價也在上漲,否則投資者是不愿意進入這個市場。
  媒體報道當前一線城市的住房銷售量突然增長,是由于住房消費需求者進入市場。一線城市的房地產消費需求,一則與中國人口結構及計劃生育政策有關。在目前中國這樣的人口結構下,許多獨生子女通過家庭幫助進入高房價市場,提升高房價的負擔能力,很大程度上是與這種計劃生育政策有關。特別是受當前這種精致利己主義教育的這代獨生子女,他們一定會認為借助家庭力量進入高房價市場更是理所當然。否則,一線城市的住房價格頂在如此之高的天花板上,他們如何來承擔。二則目前國內一線城市不僅是人口凈流入的城市,也具有巨大的對資源虹吸能力,比如北京,所以許多二線三線四線城市的孩子也被迫流入這些城市工作并承擔高房價,因為一線城市的工作機會及社會公平程度總是要比其他城市要好。
  所以,對于一線二線城市房地產市場又出現什么小陽天,并非是房地產繁榮又要到來,只是在低基數上的增長,至于這種高房價的住房銷售增長能夠持續多久,應該是相當不確定的。因為嚴重的高房價肯定會嚴重侵蝕這些進入市場人的購買能力。

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